Riqualificazione energetica (55%): proroga di tre anni della detrazione in scadenza e le nuove regole per usufruirne

(26/10/2011)Bozza del Decreto Sviluppo

Il condominio è un ente di gestione delle parti comuni che si costituisce per legge al momento della cessione della prima unità immobiliare

(18/07/2011)di Alessandro Gallucci,

Che cos’è un condominio negli edifici?
 
La domanda ha una duplice risposta e può riguardare:
 
a) il complesso dei diritti (individuali e collettivi) sulle parti comuni;
 
b) gli aspetti gestori delle medesime parti.
 
Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ripetere una definizione di condominio che, tranne qualche eccellente distinguo per i profili gestionali (per la dottrina si veda Branca, per la giurisprudenza Cass. SS.UU. n. 9148/08), è uguale ormai da anni. L’ha ripresa, nella sua interezza, il Tribunale di Varese in una recente ordinanza avente ad oggetto la liceità dell’installazione d’un impianto di videosorveglianza.
 
Secondo il giudice varesino “ il condominio negli edifici è regolamentato nel libro III del codice civile, dedicato alla proprietà. Sussiste la comunione quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone (1100 c.c. ). Quando essa ha ad oggetto la proprietà di edifici composti da più appartamenti si versa in una ipotesi di comunione forzosa, il condominio negli edifici, dove coesiste una proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall’appartamento, ed una comproprietà sui beni comuni. Il condominio è tradizionalmente inteso come ente di gestione e si presenta come diritto e come organizzazione: col primo aspetto si fa riferimento al diritto soggettivo di natura reale (la proprietà comune) concernente le parti dell’edificio di uso comune; col secondo aspetto si indica l’organizzazione del gruppo dei condomini, composta essenzialmente dalle figure dell’assemblea e dell’amministratore: organizzazione finalizzata alla gestione delle cose, degli impianti e dei servizi. La specifica fisionomia giuridica del condominio negli edifici - la tipicità, che distingue l'istituto dalla comunione di proprietà in generale e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo - si fonda sulla relazione che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni, riflettendosi sui diritti, dei quali i beni formano oggetto. Secondo l'interpretazione consolidata, ai fini della attribuzione del diritto di condominio la norma conferisce rilevanza al collegamento tra le parti comuni e le unità immobiliari in proprietà solitaria: collegamento, che può essere materiale o funzionale. Il primo è consistente nella incorporazione tra entità inscindibili, ovvero nella congiunzione stabile tra entità separabili e si concreta nella necessità delle cose, dei servizi e degli impianti per l'esistenza o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano. Il legame di tipo funzionale si esaurisce nella destinazione funzionale delle parti comuni all'uso o al servizio delle unità immobiliari. Il regime del condominio negli edifici - inteso come diritto e come organizzazione - si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni. Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. In definitiva, la figura del condominio presenta connotazioni assolutamente peculiari, in cui il “gruppo dei condomini” si trova forzosamente in comunione, in una struttura anfibologica in cui coesiste l’aspetto statico del diritto reale esclusivo con l’aspetto dinamico della gestione – organizzazione” (Trib. Varese 16 giugno 2011 n. 1273). Repetita iuvant, dicevano gli antichi.
 

fonte: CondominioWeb.com - Avv. Alessandro Gallucci

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Per l’installazione d’un impianto di videosorveglianza è necessario il consenso di tutti i condomini

(20/07/2011)di Alessandro Gallucci,

Quante volte di fronte alla paura di subire furti o di subirli nuovamente abbiamo pensato d’installare un impianto di videosorveglianza? In un’abitazione unifamiliare basta rivolgersi ad un tecnico e adeguarsi alle decisioni del garante per evitare di ledere la privacy altrui. Se si abita in condominio il discorso cambia e si complica. Allo stato attuale, infatti, è opinione dominante quella secondo cui l’impatto sul diritto alla riservatezza dell’installazione d’un impianto di videosorveglianza fa si che per la sua posa in opera e messa in funzionamento sia necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Ciò tanto se la decisione sull’installazione sia presa dall’assemblea, tanto se l’impianto sia posto a servizio d’un singolo condomino qualora le telecamere riprendano le parti comuni. Certamente il vuoto normativo non aiuta.
 
I dubbi sono molteplici.
 
L’assemblea è competente?
 
Alla decisione deve partecipare anche il conduttore o solamente il proprietario?
 
A questa decisione, sollevando questi dubbi che erano stati già proposti, è giunto il Tribunale di Varese con un’ordinanza dello scorso 16 giugno (la n. 1273).
 
Vediamo i principali passaggi della decisione.
 
Secondo il giudice lombardo un dato è certo. Uniformandosi a quanto affermato dalla Corte di Cassazione, infatti, egli dice che “ non commette il reato di cui all'articolo 615-bis del codice penale (interferenze illecite nella vita privata) il condomino che installi per motivi di sicurezza, allo scopo di tutelarsi dall'intrusione di soggetti estranei, alcune telecamere per visionare le aree comuni dell'edificio (come un vialetto e l'ingresso comune dell'edificio), anche se tali riprese sono effettuate contro la volontà dei condomini” specie se i condomini stessi siano “a conoscenza dell'esistenza delle telecamere” e possano “visionarne in ogni momento le riprese”; motivo per cui queste ultime non siano “neppure idonee a cogliere di sorpresa gli altri condomini in momenti in cui possano credere di non essere osservati”. Il Collegio ha precisato che: “La ripresa con una telecamera delle parti comuni non può pertanto in alcun modo ritenersi indebitamente invasiva della sfera privata dei condomini, poiché l’esposizione alla vista di terzi di un'area che costituisce pertinenza domiciliare e che non è destinata a manifestazioni di vita privata esclusive è incompatibile con una tutela penale della riservatezza, anche ove risultasse che manifestazioni di vita privata in quell'area siano state in concreto, inaspettatamente, realizzate e perciò riprese” (Trib. Varese 16 giugno 2011 n. 1273).
 
Ciò, però, non esclude l’illegittimità a livello civilistico, della decisione dell’assemblea o del singolo. Gli aspetti che coinvolgono la riservatezza e l’inviolabilità del domicilio (tutelata a livello costituzionale dall’art. 14 Cost.) sono così rilevanti da escludere, nel silenzio della legge in materia, che un singolo condomino o l’assemblea a maggioranza possano prendere delle decisioni che rischino di ledere questi diritti.
 
In considerazione di ciò il Tribunale di Varese (in conformità ai precedenti in materia, si veda Trib. Salerno 14 dicembre 2010) conclude evidenziando come “ il condomino non abbia alcun potere di installare, per sua sola decisione, delle telecamere in ambito condominiale, idonee a riprendere spazi comuni o addirittura spazi esclusivi degli altri condomini; ma, ancora, reputa questo giudice che nemmeno il Condominio abbia la potestà normativa per farlo, eccezion fatta per il caso in cui la decisione sia deliberata all’unanimità dai condomini, perfezionandosi in questo caso un comune consenso idoneo a fondare effetti tipici di un negozio dispositivo dei diritti coinvolti” (Trib. ult. cit).
 

fonte: CondominioWeb.com - Avv. Alessandro Gallucci

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No alla realizzazione di una veranda in assenza di un balcone aggettante al piano soprastante

(14/07/2011)Cass., Sez. II, Civile, sentenza n.15186 del 11 luglio 2011

Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 c.c., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino
 
1. Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 cod. civ. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà .
 
2. 3. Da ciò ha tratto coerentemente la conseguenza della illegittimità della condotta della ricorrente, la quale ha realizzato sul proprio terrazzo una veranda pur in assenza al piano soprastante di un balcone aggettante.
 
4. La Corte territoriale ha poi esaminato la delibera assembleare del 1985 e ha correttamente escluso che la stessa potesse avere efficacia abilitativa della installazione di una veranda che avesse effetti pregiudizievoli per uno dei condomini. Tale affermazione, a prescindere dal rilievo, sul quale la ricorrente ha particolarmente insistito, che la deliberazione assembleare non conteneva la clausola di salvezza dei diritti dei condomini che invece la Corte d'appello ha ritenuto esplicitata, non contrasta con i principi della giurisprudenza di legittimità in materia. È noto, infatti, che l'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni
 
5. 6. Le limitazioni al contenuto dei diritti di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini - quali quelle consistenti nel divieto di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, per l'utilità generale dell'intero edificio - introdotte con un regolamento di condominio approvato in assemblea, poiché generano dal lato passivo degli oneri reali incidendo sulla proprietà dei singoli, richiedono, a pena di nullità, l'unanimità dei consensi dei condomini e nel caso che taluno di essi si sia fatto rappresentare in assemblea è necessario che il conferimento del mandato risulti da atto scritto secondo la previsione di cui agli artt. 1392 e 1350 c.c..
 
7. 8. Infatti, le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati ; se deliberate, invece dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea
 

fonte: CondominioWeb.com

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Divieto di modificazione delle parti esterne d’un edificio: se il divieto è previsto dal regolamento contrattuale l’alterazione del decoro è ininfluente

(14/07/2011)di Alessandro Gallucci

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12291 resa lo scorso 7 giugno, torna ad occuparsi del decoro architettonico, della sua alterazione e dell’ininfluenza della mancanza del pregiudizio estetico qualora il divieto di alterazione sia contenuto in un regolamento di orgine contrattuale.
 
Prima di esplicitare al meglio quanto appena detto vale la pena riprendere il concetto di decoro, quello di alterazione rilevante e che cosa può esser fatto per ottenere l’eliminazione del pregiudizio eventualmente arrecato. Il codice civile, nelle norme dettate in materia di condominio negli edifici, fa riferimento poche volta al decoro dello stabile. Se ne parla nel secondo comma dell’art. 1120, allorquando si specifica che sono vietate le innovazione che alterano il decoro, nell’art. 1127, che vieta la sopraelevazione che rechi pregiudizio al decoro dell’edificio e, infine, nell’art. 1138 che inserisce tra le materie oggetto del regolamento condominiale quella della tutela del decoro. Nessuna norma, però, contiene la nozione di decoro architettonico. Il compito di definirlo, quindi, è spettato alla giurisprudenza. Secondo la Suprema Corte di Cassazione, dunque, per decoro deve intendersi l’estetica“ del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007). Sempre la Cassazione ha specificato che né il singolo condomino, né l’assemblea possono far eseguire opere alterative dell’estetica dello stabile se non v’è il consenso di tutti i comproprietari. Quanto all’intervento del singolo sia per ciò che concerne le opere su parti di proprietà comune utili al miglior uso delle stesse (art. 1102 c.c.) sia per quanto attiene l’esecuzione d’interventi sulla sua esclusiva proprietà (art. 1122 c.c.). Visto e considerato, tuttavia, che il concetto di alterazione è ampio, è stata ancora la giurisprudenza a chiarire che con l’uso di tale termine si fa riferimento ad “ un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286). Alterazione intesa come lesione dannosa, quindi, e non come semplice modificazione senza effetto. In questi casi ogni condomino o l’assemblea possono agire in giudizio per ottenere la rimozione dell’opera lesiva oltre che l’eventuale risarcimento del danno. La valutazione della più volte citata alterazione è rimessa alla discrezionalità del giudice adito.
 
La situazione – qui entra in campo quanto detto dagli ermellini con la pronuncia n. 12291 – è leggermente diversa se al divieto di alterazione del decoro si accompagna un divieto assoluto di modificazione delle parti esterne del fabbricato contenute in un regolamento di origine contrattuale. In tal caso la modificazione è vietata ex se in quanto non ammessa dal regolamento pattizio al di là del fatto che la stessa rechi pregiudizio all’estetica dell’edificio. Nel caso sotteso alla sentenza citata due condomini modificavano la facciata esterna al fine d’installarvi due caldaie per il riscaldamento. Per evitare alterazione dell’estetica i condomini le caldaie erano posizionate dietro due sportelli che riprendevano lo stesso colore della facciata in moda tale “da mimetizzarsi”. Un altro condomino li conveniva in giudizio per richiedere la rimozione dell’opera alterativa. Vincente in entrambi i gradi di merito, l’attore si vedeva dar ragione anche in Cassazione. Motivo: il divieto di modificare le parti comuni era contenuto in un regolamento contrattuale e prescindeva dall’alterazione del decoro dell’edificio (che in questo caso non sussisteva in ragione della “mimetizzazione” effettuata per mezzo degli sportelli).
 
fonte: CondominioWeb.com - Avv. Alessandro Gallucci

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In Condominio non si fuma negli spazi comuni

(07/02/2005)Ministero della Salute, Ufficio IX, risposta al quesito prot. 1505-9/I-8-2 del 2 febbraio 2005

In riferimento all'oggetto si rappresenta quanto segue. Le disposizioni dell'articolo 51 della Legge 16 gennaio 2003 n.3 hanno portata ampia e pressoché generalizzata del divieto di fumare a esso conseguente, che, in pratica, interessa indistintamente tutti i locali chiusi, con particolare riguardo ai luoghi di lavoro, con esclusione soltanto degli spazi <> e come tali contrassegnati, e dei locali privati <>.

La piena applicazione della nuova disciplina, ispirata al principio della <> nella prospettiva generale di salvaguardia della salute pubblica comporta l'applicazione del divieto di fumare anche nei locali comuni chiusi dei per l'indubbia esigenza di garantire in essi la tutela della salute del fumo passivo.

Tali spazi (androni, scale, ascensori, sale riunione eccetera) non possono essere di fatto equiparati a una abitazione privata, in quanto rappresentano luoghi frequentati dai condomini e da altri soggetti-<> dei locali e delle attrezzature in essi presenti- nello svolgimento della propria attività lavorativa (si pensi ad esempio agli addetti alle pulizie. alla manutenzione di ascensori o caldaie, agli addetti alla consegna della posta eccetera) ai quali deve essere estesa la tutela prevista dalla legge. Tali locali, pertanto, non possono essere considerati privati e quindi non possono rientrare tra quelli nei quali il divieto di fumo non è applicato.

Da ciò deriva in primo luogo l'obbligo dell'apposizione dei cartelli secondo quanto indicato all'articolo 2.2 dell'Accordo Stato-Regioni del 16 Dicembre 2004 . Per quanto attiene la responsabilità della vigilanza sull'osservanza del divieto, si ritiene che sia compito degli amministratori di condominio la predisposizione e l'apposizione dei cartelli.

Resta libera la facoltà da parte di condomini che si rendessero disponibili, o anche da parte di chiunque altro riscontri il mancato rispetto della norma, richiamare all'osservanza del divieto gli eventuali trasgressori e di segnalare alle autorità competenti all'accertamento ed alle contestazioni il comportamento dei trasgressori, in caso di inottemperanza al richiamo.

fonte: CondominioWeb.com

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IMPORRE AL SINGOLO CONDOMINO DI PULIRE LE SCALE

In base all'art. 23 della Costituzione:

"Nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge"

Come confermato:

Cass. Civile n. 16485 del 22.11.2002
L'Assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l'Assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere.

fonte: JMT Solutions

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